Mercado inmobiliario
Mendoza en venta: el "cambio de chip" por el que aumentó la oferta inmobiliaria
Los tiempos cambiaron, las familias se achicaron y las enormes mansiones o casas de dos pisos quedaron en los 90. En la actualidad, las personas eligen opciones más prácticas y que se adapten a sus necesidades y, sobre todo, a sus bolsillos.
En una recorrida corta por la Quinta o Sexta sección una persona puede encontrar varias propiedades en venta. En algunas zonas se puede llegar a ver hasta uno o dos inmuebles en venta por cuadra. Esta situación se réplica en Chacras de Coria, donde cada vez más propietarios se animan a poner a la venta terrenos e inmuebles. En Maipú, por otra parte, los compradores se inclinan mucho más por los barrios privados.
Según un informe publicado en Inmodata en febrero de este año, en diciembre se otorgaron US$240 millones de créditos hipotecarios UVA (el equivalente a 2.348 operaciones promedio en Mendoza) el máximo desde mayo de 2018 (US$445 millones).
En la misma publicación, el 2024 terminó con US$830 millones de crédito hipotecario, "casi todo en el segundo semestre". Este panorama coincide con el del Octavio Insa de Insa Propiedades, un agente inmobiliario que trabaja en Ciudad de Mendoza, en Luján de Cuyo y también en Maipú.
El Medio habló con tres corredores inmobiliarios de Mendoza para saber si la relación entre la enorme oferta de propiedades en venta que existe en algunas de las zonas más “codiciadas” del Gran Mendoza se condice con la demanda.
“Están pasando dos cosas. Hoy hay bastante oferta. Hoy los valores de cierre de las operaciones están más cerca del valor publicado. Desde mi punto de vista, no es que las propiedades están subiendo como muchos dicen, sino que están tendiendo a acomodarse y están más cerca del valor de cierre publicado”, explicó Octavio Insa de Insa Propiedades.
“¿Esto qué significa? Hace un año, año y medio vos tenías una propiedad en 100.000 dólares. Aparecía un comprador con 80.000 o 85.000 dólares y la vendía. Se cerraba con hasta el 15% o 20% menos que el valor publicado. Hoy a lo mejor no tenés una propiedad que vale 100.000 dólares y la cerrás en 95, 97. Estamos hablando entre un 5 y un 3% menos del valor publicado. Eso qué te quiere decir que hay una leve mejora”, afirmó Insa.
"El tema de los créditos hipotecarios también está ayudando a que se reactive el mercado. Un ciudadano con buenos ingresos puede acceder a un crédito de entre 80 y 100 millones de pesos. A cualquier departamento un propietario lo puede alquilar en $400.000, $500.000 o $600.000, que son 400 dólares. Tenés una renta de 4.5% o 5% en dólares. Antes vos comprabas un departamento de $100.000 dólares y no lo podías alquilar a más de $200 dólares", dijo Insa.
En este punto, Córdoba, Landa e Insa coinciden en que el mercado inmobiliario se ha visto favorecido por el mayor acceso a los créditos hipotecarios. "Las políticas económicas están afectando muchísimo a nivel positivo, ¿no? La gente está entusiasmada y con ganas de invertir. Claro, se siente más incentivada hoy en día por el acceso a los créditos hipotecario", afirma el inmobiliario Ernesto Córdoba.
Landa, por su parte, aseguró que las ventas con créditos hipotecarios representan la mitad de las operaciones realizadas en el último tiempo. El 50% de lo que estamos vendiendo en este último cuatrimestre ha sido por crédito hipotecario. Es un número importante. Esto esto hace un año atrás era cero, literalmente cero", dijo el corredor inmobiliario y creador del informe Inmodata.
Las zonas favoritas de los mendocinos
Aunque la Quinta, Sexta Sección y barrio Bombal son de las zonas más caras para vivir en la Ciudad de Mendoza y al mismo tiempo de las favoritas por el “mendocino promedio”. Así lo explica Andi Landa.
"En la Quinta y Sexta Sección suele haber un poco más de oferta y son las zonas más buscadas por excelencia para el mendocino promedio. Básicamente porque tienen servicios cerca. Todo lo que es el microcentro, Quinta, Sexta Sección y Bombal son zonas muy buscadas. Tenés universidades, colegios, hospitales, son de ciudades de 15 minutos, tenés todo cerca y eso es lo que llama la atención a la gente", describe Landa.
Al momento de comprar una propiedad en estas zonas, muchas veces los desarrolladores eligen el inmueble pero por el valor del terreno y no por la construcción en sí.
"A veces se paga el valor del terreno porque la construcción después hay que demolerla. También está la opción de reciclar la casa, esto se llama flipping. Vos compras algo "barato" de material pero después invertís un dinero para mejorarlo y así lo podés vender por un poco más. Ahora se está empezando a usar eso. Siempre y cuando los cimientos sean de material", aclaró Insa.
Por ejemplo, una propiedad de adobe en la Quinta Sección de 400 m2 a un valor de $300 dólares el metro da como resultado $120.000 dólares. Este sería el valor del lote, sin contar con la construcción. Por otra parte, el corredor inmobiliario Ernesto Córdoba afirmó que también hay un proceso de migración hacia zonas residenciales.
"Nuestra percepción es que en las zonas consultadas los terrenos de grandes superficies están afectando a principalmente edificios en PH, sobre todo lo que es la zona de la quinta sección y el barrio Bombal. La tendencia es a emigrar a otras zonas donde sea más residencial y no tan comercial, como está pasando en Quinta y en Sexta Sección. Los terrenos de gran superficie son aptos para construcción de edificios o centros comerciales", afirmó.
"En la Sexta Sección no se están realizando tantos edificios en PH, si se están trasladando mucho la parte comercial a arterias principales como Jorge A Calle, Pasos de Los Andes, calle Perú y el Parque Central. Esas zonas son las que comercialmente están creciendo”, agregó Córdoba.
También está el comprador que busca una propiedad pero para hacer una inversión. "En la Sexta Sección, por ejemplo en la zona de la calle Juan B Justo hay muchas viviendas recicladas que han sido transformadas en salones comerciales. El polo gastronómico está migrando hacia aquellos lugares", explica Córdoba.
Otro punto en que coinciden Landa y Córdoba es en las demoras de los bancos al momento de aprobar un crédito hipotecario. "Tarda un promedio entre 80 y 90 días, es muy burocrático".
Por qué hay tantas propiedades que no se venden
A pesar de la demanda, impulsada por el aumento de los créditos hipotecarios, existen propiedades que llevan años a la venta pero los dueños no logran concretar una operación. Esto suele suceder cuando ponen precios “irrisorios” que no son los del mercado.
Las expectativas del vendedor no siempre coinciden con las del mercado. En las zonas mencionadas existen viviendas que llevan años con un cartel de “se vende” en sus fachadas. "A mí me gusta hablar de ´valor de cierre´. Si vos tenés una propiedad a $200.000 dólares pero hace tres años que no la podés vender y... es probable que esa propiedad no valga $200.000 dólares", explicó Insa.
"Siempre hay que evaluar la operación en relación al NURC (necesidad de urgencia realismo y capacidad). Si los propietarios no tienen real intención o apuro en vender, no venden más. Por eso nosotros damos una exclusividad de 120 días con nuestros clientes a lo largo de ese periodo los acompañamos y vamos viendo, en función del mercado y del interés que despierta la propiedad, el tema del precio”, responde Octavio Insa.
"Te puedo asegurar que el 30% de lo que está publicado está a valor de mercado y esos son los que encuentran la demanda justa como para poder hacer algún tipo de negocio. Hay propiedades que tienen puesto el cartel de venta durante años porque muchas veces el propietario no tiene la necesidad de vender", agrega Landa.
Según el último informe inmobiliario realizado por Inmodata, en la variación de la oferta entre abril y mayo, el Top 3 de incremento en casas en venta lo lideró Maipú con un +6,4%, seguido por Luján con +1,26% y Ciudad con +0,41%. Respecto a los departamentos en venta, Maipú también encabeza la lista con un notable +8,87%, seguido de Luján con +1,03% y Ciudad con un +0,27%.
