El Gobierno de Mendoza presentó esta semana los proyectos de ley de avalúo e impositiva, con varias novedades en relación al año pasado. Una de las más relevantes es sin duda la que tiene que ver con la adecuación del avalúo fiscal de las propiedades rurales a los valores reales de mercado, una medida que en la práctica provocará que algunos contribuyentes pasen a pagar dos o tres veces más de lo que abonan actualmente. 

Cómo se calculará el nuevo avalúo

Según el proyecto oficial, el valor de los inmuebles rurales estará determinado en base a modelos de valuación masiva que toman como referencia los precios del mercado inmobiliario. Esos modelos se materializan en los Mapas de Valores Genéricos de la Tierra Rural (MVGTR).

El documento precisa que el Valor Único del Inmueble (VUI) surge de la combinación de múltiples variables, entre ellas la superficie, la distancia a ríos, bodegas o asentamientos, el índice de vegetación, el nivel de anegamiento o pedregosidad, y la existencia de cultivos o construccioes.

Una vez determinado ese valor, se tomará el 10% como base imponible, y sobre ese monto se aplicarán las alícuotas correspondientes para calcular el impuesto inmobiliario.

El ministro de Hacienda, Víctor Fayad, explicó que el cambio apunta a “ordenar el sistema tributario rural” y corregir distorsiones que se arrastran desde hace décadas.

“Se toma el valor de mercado de la tierra y se aplica un 10%. Ese es el avalúo. A ese avalúo se le aplican las alícuotas y ese es el impuesto”, indicó el funcionario.

Hasta ahora, el esquema vigente mantenía diferencias significativas entre regiones. Propiedades ubicadas en zonas con alto potencial productivo pagaban menos que otras con menor valor de mercado, producto de una estructura de valuaciones que no se actualizaba desde hacía casi 40 años.

Fayad reconoció que el nuevo modelo “no busca una equiparación exacta entre zonas”, pero sí que cada contribuyente abone según el valor real de su terreno.

“No hay un aumento lineal. Lo que se busca es que todos paguen en proporción al valor de mercado. Puede haber casos en los que una propiedad suba mucho y otras incluso bajen un poco”, señaló.

Qué dice el Gobierno sobre el impacto en los contribuyentes

La adecuación generará incrementos considerables en las zonas que quedaron más rezagadas. El propio ministro admitió que algunos productores podrían enfrentar subas superiores al 200%, aunque aclaró que no habrá topes porque “los topes no permiten corregir las distorsiones”.

“En muchos casos, el aumento será mayor a la inflación. Si no hay una corrección que supere la inflación, no hay una adecuación de los valores relativos”, explicó.

 Fayad insistió en que el objetivo central es la equidad tributaria y no un aumento de la recaudación. “El inmobiliario rural representa menos del 15% del total del impuesto inmobiliario. Esto no tiene fin recaudatorio. Es una medida de equidad”, afirmó.

De acuerdo con el funcionario, el valor promedio que pagan hoy los productores por hectárea varía entre $5.000 y $20.000, dependiendo de la zona. El nuevo cálculo se aplicará sobre los valores de mercado que surgen de publicaciones en portales inmobiliarios y transacciones efectivamente realizadas.

“Los valores que se usan como referencia son los del mercado. No son irrisorios como en otras épocas. Se trata de acercar el avalúo a la realidad económica de cada zona”, agregó Fayad.

El ministro también destacó que el inmobiliario rural representa una proporción muy baja del total de ingresos provinciales y que el sector agropecuario tiene beneficios tributarios que compensan el impacto de esta actualización.

“El agro no paga Ingresos Brutos. En el neto, recibe más subsidios que los impuestos que abona”, sostuvo.

Por último, Fayad subrayó que la actualización servirá para equiparar la carga entre productores, de modo que “cada hectárea pague la misma alícuota a lo largo y ancho de la provincia cuando el terreno esté bien valuado”.

El proyecto será debatido en la Legislatura provincial junto con la Ley Impositiva 2026. Si se aprueba sin modificaciones, los nuevos valores regirán desde enero del próximo año, impactando en las boletas que comenzarán a emitirse en el primer trimestre.