El boom del e-commerce y las importaciones de bienes redefinen el mapa logístico
Un informe de CBRE advierte que la demanda supera la oferta disponible y que el mercado enfrenta un escenario de expansión con desafíos vinculados a los costos de construcción, la energía y el financiamiento.
El boom del e-commerce y las importaciones de bienes redefinen el mapa logístico en Argentina, con oportunidades debido a la mayor demanda de infraestructura destinada a la logística, de acuerdo con un estudio privado.
Según el último informe de CBRE, firma global líder en servicios inmobiliarios corporativos, el mercado de centros logísticos en la Argentina enfrenta un escenario de gran oportunidad, aunque con importantes desafíos. El crecimiento del e-commerce y las importaciones ha generado una presión sobre la capacidad de la infraestructura logística actual, lo que deja en evidencia un déficit importante que podría limitar el potencial de este sector.
“Existen dos desafíos clave a largo plazo: mejorar la infraestructura y contar con energía disponible a un costo razonable. Sin embargo, en cuanto a calidad de construcción, Argentina está muy bien posicionada. Nuestros centros logísticos no tienen nada que envidiarle a los de Chile o Uruguay. Lo complejo es desarrollar proyectos que deban amortizarse en 10 ó 12 años de alquiler, en un contexto de tanta volatilidad económica”, explicó Nicolás Cox, presidente de CBRE Argentina y Chile.
Motor de crecimiento
Sin dudas, el impacto de las ventas online es uno de los principales motores del cambio logístico en la región. En 2024, países como Brasil, México, Chile y Argentina registraron crecimientos significativos en el sector, con Argentina alcanzando un 24%. Pero, lo más relevante es la proyección para el período 2025–2027: se estima que el país crecerá un 163%, superando ampliamente a sus vecinos, que prevén incrementos más moderados en comparación con los niveles alcanzados en 2024.
Las importaciones vía courier internacional validan esta tendencia, con un crecimiento del 388% entre julio 2024 y julio 2025. Además, en los primeros cuatro meses de 2025, el número de envíos ya superó en un 116% el total de 2024.
Este nuevo escenario plantea una pregunta urgente: ¿el inventario actual de Buenos Aires será suficiente para responder a la creciente demanda? Con un pipeline en mínimos históricos, se anticipa un déficit de oferta disponible.
Frente a este panorama, Santiago Diz, senior sales brokerage Industrial de CBRE, explicó que “el mercado de centros logísticos está en un momento de transición. Existe una gran oportunidad de sumar más metros cuadrados para abastecer la demanda futura, pero el contexto económico y los altos costos de construcción convierten esta oportunidad en un verdadero desafío”.
Al cierre del segundo trimestre de 2025, el inventario de naves logísticas prime registró un crecimiento de apenas 2,8% respecto al trimestre anterior, lo que refleja una expansión moderada.
“El inventario de Buenos Aires es un 240% más pequeño que el promedio de las grandes ciudades de Latam, que se sitúa en 9,2 millones. Es decir, nos falta un inventario equivalente al de Santiago de Chile para acercarnos al promedio de la región”, destacó Karina Longo, research manager de CBRE.
Diz agregó que “la diferencia con el resto de la región es que en Argentina son pocos los casos en que los desarrolladores se financian con créditos: la mayoría de los proyectos son impulsados con recursos propios, por eso crecemos más lento que otros países”.
A pesar de los obstáculos, los desarrolladores continúan apostando por el crecimiento del sector. Adolfo Curi, CEO de Grupo Posadas, destacó que “como desarrolladores debemos enfocarnos en generar valor a través de la tierra, identificando oportunidades y maximizando su rentabilidad, especialmente en ejes menos consolidados donde los cambios normativos pueden abrir nuevos mercados”.
“A pesar del contexto desafiante, seguimos apostando. El año que viene tenemos proyectada la construcción de 100.000 m² de depósitos en Quilmes y, a futuro, un centro de 300.000 m² en Merlo”, afirmó.
En términos de valores de renta y calidad edilicia, el mercado de Buenos Aires es plenamente competitivo en la región, por lo que el indicador de absorción podría mejorar significativamente si hubiera más inventario disponible, concluyó CBRE.